賃貸のエアコンが故障した際の対処法！費用負担や家賃減額の可能性を紹介

更新日:2025-07-28

賃貸のエアコンは、基本的には大家や管理会社の所有物です。そのため、万が一故障した際は大家または管理会社の負担で修理してもらえるケースがほとんどですが、場合によっては入居者の負担になる可能性もあるため注意しなければなりません。

エアコンに不具合があり、「自分の場合はどちらの負担になるのかが知りたい」「賃料を減額してもらえる可能性はあるの？」と疑問を抱える方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、ケース別の修理費用の負担義務と故障した際の対処法、賃料減額の可能性について詳しく解説します。修理を依頼する前のチェックポイントや故障を防ぐ方法も紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

この記事でわかること

• ・エアコンが設備として使われる場合は、修理費用は大家または管理会社の負担となるのが基本


• ・エアコンが前入居者の残置物である場合や、入居者の過失で故障した場合は、入居者自身で修理費用の負担が必要


• ・リモコンの電池切れや内部の詰まりなどが原因でエアコンが稼働しないこともあるため、本当に故障しているかの確認が必須


• ・エアコンの修理まで時間がかかる場合は、条件を満たすと家賃の減額が可能


• ・明らかな故障でも独断で修理を依頼するのではなく、まずは大家や管理会社に相談することが大切


• ・エアコンの故障の予防は、プロによるエアコンクリーニングの定期的な実施がおすすめ

【記事作成】おうちにプロ 編集部

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【ケース別】賃貸のエアコンが故障した際の費用負担

賃貸のエアコンが故障した場合、快適な室内環境を保つためにも早急に修理が必要です。修理費用は、次のケースによって誰が負担するのかが異なります。

・一般的には大家または管理会社が負担する
・過失がある場合は入居者が負担する
・残置物の場合は基本的に入居者が負担する

一般的には大家または管理会社が負担する

賃貸物件で備え付けのエアコンが故障した場合、基本的には大家または管理会社が修理費用を負担します。なぜなら、エアコンが「賃貸物件の設備」として契約書に明記されているケースが多いためです。

物件の一部として提供されている設備が自然に壊れた場合は、大家または管理会社の責任で修理や交換が行われるのが原則です。

ただし、契約内容によって例外がある点に注意しなければなりません。たとえば、「付帯設備の修繕費は入居者負担」とする特約が記載されている場合、大家または管理会社の負担とはならない可能性があります。

しかし、実際にはこのような特約があっても、交渉によって柔軟に対応してもらえるケースもあるため、まずは貸主に相談するのがよいでしょう。

過失がある場合は入居者が負担する

万が一エアコンが故障した原因が入居者自身にある場合は、基本的には修理費用を全額負担しなければなりません。

たとえば、掃除の途中で誤って配線を引っ張ってしまったり、物をぶつけてエアコン本体を破損させたりするケースなどが該当します。故意でない場合も、不注意による損傷は過失と判断されることが多く、入居者の責任となるのが一般的です。

たとえば、フィルターの清掃を怠ったまま使用を続けて内部に異常が生じた場合、修理費用が請求される可能性があるため注意が必要です。このようなリスクを回避するためには、エアコンの取扱説明書をよく読んで定期的なメンテナンスを行いましょう。

また、エアコンを入居者自身が購入して設置した場合は、当然ながら修理や交換にかかる費用は入居者負担となります。

残置物の場合は基本的に入居者が負担する

前の入居者が残したエアコンがそのまま設置されている場合、基本的には「残置物」として扱われます。残置物のエアコンは設備ではなくおまけのような位置づけとなり、修理が必要になった場合の費用は原則として入居者の負担です。

場合によっては、貸主が残置物の使用を認めるだけで動作保証はしないケースもあり、使用中に不具合が発生しても自己責任で対応しなければなりません。

ただし、すべての残置物の修理費用が無条件で入居者の負担になるわけではありません。契約書に特約がなかったり、設置状況によっては貸主側が対応してくれたりする場合もあります。

賃貸のエアコンが故障した際の対処法

賃貸のエアコンが故障した際の対処法は次のケース別に異なるため、事前に確認しておきましょう。

大家または管理会社の負担で修理するケース

大家または管理会社の負担で修理する場合の対処の流れは、次のとおりです。

• 1、エアコンが本当に故障しているか確認する
• 2、契約書を確認して、設備か残置物かをチェックする
• 3、大家または管理会社に故障していることを連絡する

まず、エアコンが動作しない原因が本当に故障によるものなのかを確認しましょう。たとえば、フィルターの目詰まりやリモコンの電池切れなどそのほかの原因で動作しない可能性もあります。

次に、エアコンが賃貸物件の「設備」として設置されたものか、前の入居者が取り付けた「残置物」かを確認します。

契約内容を確認できたら、管理会社や大家に連絡を入れましょう。貸主側には提携の修理業者がいる場合が多く、事前の承諾なしに自分で修理した場合は費用が自己負担となる可能性があるため注意が必要です。

故障の旨を連絡する際は、具体的な症状や使用年数、故障の経緯をできるだけ詳しく伝えると、対応がスムーズになります。場合によっては写真や動画を添付するのも有効です。

入居者の負担で修理するケース

入居者の負担で修理する場合の対応手順は、次のとおりです。

• 1、エアコンが故障しているかを確認する
• 2、設備か残置物かを契約書で確認する
• 3、修理の見積もりを取る
• 4、修理業者を手配する

まずは、エアコンが本当に故障しているのか、そのほかの原因による動作不良ではないかを確認します。次に、エアコンが賃貸物件の「設備」として設置されたものか、前入居者が取り付けた「残置物」かを契約書などでチェックしましょう。

修理の必要があると判断したら、まずは見積もりを取って費用を明確にしましょう。なお、故障の状況や使用年数によっては、修理よりも買い替えの方がお得な場合もあります。

エアコンの一般的な耐用年数は10〜15年程度とされており、大きく超えている場合は買い替えを検討してもよいでしょう。また、残置物でも勝手に修理するのではなく、念のため大家や管理会社に確認を入れておくのが安心です。

エアコンの修理を依頼する前に確認すべきポイント

エアコンが故障しているように見えても、実際には別の原因で動作しないだけの可能性もあります。修理を依頼する前に、まずは次のようなポイントを確認しましょう。

・リモコンの電池が切れていないか
・電源プラグが抜けていないか
・フィルターに汚れやゴミが詰まっていないか
・室外機の周りは整頓されているか
・ドレンホースに詰まりはないか
・霜取り運転になっていないか
・エアコン本体が寿命を迎えていないか

リモコンの電池が切れていないか

エアコンが動作しない原因として意外に多いのが、リモコンの電池切れです。リモコンのボタンを押してもエアコンが動作しない場合、まずは電池の状態を確認しましょう。

見落としがちな初歩的なポイントではありますが、電池の消耗は突然起こることもあり、特に長期間電池を交換していない場合には初めに確認することが大切です。なお、電池を新品に交換してもエアコンが動かない場合は、リモコン自体が故障している可能性も考えられます。

ボタンを押しても光が見えない場合は、リモコンの故障と考えてよいでしょう。

また、リモコンの液晶画面に何も表示が出ていない場合も電池切れのサインです。複数のリモコンがある場合は、別のリモコンで動作するかを試してみると、原因の追求に役立ちます。

電源プラグが抜けていないか

エアコンがまったく動かない場合、電源プラグがコンセントにきちんと差さっているかを確認しましょう。壁掛けタイプのエアコンはコンセントが高い位置にあることが多く、掃除や模様替えの際に気付かないうちにコードが緩んだり抜けたりしていることがあります。

ブレーカーが落ちている可能性もあるため、分電盤も合わせて点検するとよいでしょう。コンセントまわりに異常がないにもかかわらず、エアコンが作動しない場合は、電源コード自体の断線や、本体側の電源回路に問題がある可能性があります。

感電や火災のリスクがあるため、無理に操作を続けず大家や管理会社に相談したうえで修理を手配しましょう。

フィルターに汚れやゴミが詰まっていないか

エアコンの効きが悪く感じる原因として最も多いのが、フィルターの汚れやゴミの詰まりです。

エアコンは室内の空気をフィルターを通して取り込み、冷却または暖めた空気を再び室内に送り出します。そのため、フィルターが目詰まりすると空気の流れが妨げられて、冷暖房効率が大幅に低下します。

フィルターの詰まりが進むと、エアコンが正常に作動しているにもかかわらず部屋がなかなか冷えない、暖まらないといった状況に陥ります。また、本体に過度な負荷がかかるため、エアコンの寿命を縮めるおそれもあるでしょう。

フィルターの掃除は自分で簡単にできるメンテナンスのひとつです。定期的にフィルターを取り外して掃除機でホコリを吸い取り、軽く水洗いして十分に乾燥させてから戻しましょう。

室外機の周りは整頓されているか

エアコンの正常に動作しないときは、室内機だけではなく室外機の設置環境も確認しましょう。

室外機は屋外に設置されているため、周囲の状況によっては吸排気が妨げられて、冷暖房効率に大きな影響を及ぼすことがあります。特に、周囲に物が密集していたり、風通しが悪かったりすると、排熱がうまくいかず室内の温度調整に支障をきたすおそれがあるため注意しましょう。

また、直射日光が当たり続ける場所に室外機がある場合は、すだれやカバーなどで日除けを設けることで、過度な負荷を軽減可能です。

設置環境を見直すだけで冷暖房の効きが改善されるケースもあるため、室外機周辺の状況も忘れずに確認しましょう。

ドレンホースに詰まりはないか

ドレンホースは、冷房時に発生した結露水を屋外へ排出する役割を担っており、詰まりが生じると水がうまく流れず、逆流して室内に漏れることがあります。

ホースの先端が落ち葉や砂、虫の死骸などでふさがっていると、排水が滞って内部に水が溜まる原因になります。また、冬場など長期間使わなかった場合は内部が乾燥して、詰まりやすくなるため注意が必要です。

軽度の詰まりであれば、手で異物を取り除いたり、市販のクリーナーなどを使って内部を掃除することで改善が可能です。ホースを軽く持ち上げて、水が流れるかを試すのもよいでしょう。

ただし、ホースの奥に詰まりがある場合や水漏れが頻繁に起こる場合は、業者に点検を依頼するのがおすすめです。誤ってホースを破損させてしまうと、かえって修理費用が高額になることもあるため注意しましょう。

霜取り運転になっていないか

霜取り運転とは、室外機に付着した霜や氷を溶かすために、自動で一時的に暖房を停止する機能です。エアコンが暖房運転中に突然停止したり、風が出なくなったりした場合は、故障ではなく「霜取り運転」に切り替わっている可能性があります。

エアコンの室外機は暖房時に外気を取り込み、室内に暖かい空気を送り出す仕組みです。この際に室外機の熱交換器が冷やされて、空気中の水分が結露して凍りつくことがあるため、霜取り運転に切り替わります。

まずは取扱説明書を確認して、霜取り運転の仕組みや動作のサインを把握しましょう。霜取り運転の終了後は、自動的に暖房運転に切り替わります。

エアコン本体が寿命を迎えていないか

エアコンの不調が続く場合、本体自体が寿命を迎えている可能性も考慮しましょう。一般的に家庭用エアコンの耐用年数は約10〜15年とされており、多くのメーカーも部品の保有期間を10年程度と定めています。

そのため、設置から10年以上経過しているエアコンは故障や性能低下が起きやすく、修理が困難になるケースが増えていきます。

使用期間が長いエアコンで上に挙げたような症状があらわれるようになると、修理よりも買い替えを検討するのがおすすめです。

製造から長期間が経過したエアコンは、最新モデルと比較して省エネ性能が大きく劣る傾向があります。仮に修理が可能でも、今後の電気代や部品交換のリスクを考えると、新しい機種へ買い替えた方が経済的です。

賃貸のエアコン修理は基本的に入居者の立ち会いが必要

賃貸でエアコンの修理を行う場合、基本的には入居者が現場に立ち会う必要があります。

エアコンの状態確認などはすべて室内での作業となるため、業者が部屋に立ち入ることになります。プライバシーの問題や設備の誤操作などのトラブルを防ぐためにも、立ち会いが求められるのが一般的です。

立ち会いによって修理内容を具体的に確認できれば、対応が正しく行われたかも把握しやすく、のちの行き違いを防ぐことにもつながります。さらに、修理後に業者からの説明を受けることで、故障の原因や今後注意すべき点などのアドバイスも得られるでしょう。

賃貸のエアコンが故障すると賃料減額の可能性がある

賃貸でエアコンが故障して使用できない状態が続くと、状況によっては家賃の減額が認められる場合があります。なぜなら、2020年4月に改正された民法第611条により、「借りた物件の一部が使えない場合は賃料を減額できる」と明確に規定されたためです。

エアコンも物件設備の一部と見なされるため、一定の条件を満たせば減額の対象になります。具体的な減額の判断材料としては、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が公表する『貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン』を確認しましょう。

なお、夏や冬などの室温調整が重要な時期や、設置台数が少ない物件では、より高い減額割合が認められる可能性もあります。

ただし、実際の減額は必ずガイドラインに従う必要はなく、貸主と借主の話し合いによって調整されるのが一般的です。減額を希望する場合は状況を記録して、冷暖房が生活に及ぼす影響を具体的に説明するとスムーズに交渉が進むでしょう。

参考：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会|賃室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン

賃貸のエアコンが故障した際の注意点

エアコンが故障した際は、次の点に注意しながら対処しましょう。

無断で修理を依頼するのは避ける

賃貸住宅に備え付けられているエアコンは、基本的には貸主である大家や管理会社の所有物です。そのため、不具合が生じたからといって独断で修理を依頼するのは避けましょう。

修理を急ぎたい場合でも、まずは大家または管理会社に連絡して、状況を丁寧に伝えることが重要です。費用負担や対応方針について、明確な合意を得てから修理を行うのが安心といえます。

不調がある場合はすぐに対処する

エアコンの異常に気づいた場合は、面倒だからといって放置せず、できるだけ早く大家や管理会社に連絡しましょう。不調を放置した結果、故障が悪化すると、修理にかかる費用や作業の規模が大きくなってしまうおそれがあります。

特にエアコンは使用頻度に偏りが生じやすいため、夏や冬以外の時期の不調を見落としがちです。

少しでも動作に違和感を覚えた段階で早めに対応しておくことが、後々のトラブルや費用負担の回避につながります。

エアコンの故障を防ぐ方法

エアコンの故障を防ぐために、次のような方法を実践してみてください。

使わないときも定期的に試運転する

エアコンを長期間使わない季節でも、定期的に電源を入れて試運転を行うことが故障の予防につながります。

特に春や秋などのオフシーズンは、エアコン内部にホコリや汚れが溜まりやすく、放置するとカビが繁殖したり、臭いの原因となったりします。また、長時間動かないと内部の部品が固着してしまい、正常な動作が阻害されることも少なくありません。

試運転をすることで、機器の異常や故障の兆候に早く気付けるメリットもあります。もし故障があれば、夏や冬のピークシーズンに修理業者が混み合う前に対処できるため、快適な室内環境を損なう事態を回避できるでしょう。

こまめにお手入れする

エアコンの性能を維持して故障を防ぐためには、こまめな掃除とメンテナンスが不可欠です。

特に、室内機のフィルターは空気中のホコリやゴミが集まるため、目詰まりしやすいといえます。フィルターが詰まると空気の流れが悪くなり、冷暖房の効率が大きく落ちるだけではなく、エアコン本体に過度な負荷がかかることで故障のリスクも高まります。

また、最近のエアコンには自動お掃除機能が搭載されているものも多く、上手に活用すると日々のお手入れが楽になります。

故障の予防には定期的なエアコンクリーニングがおすすめ

エアコンの故障を予防するには定期的なメンテナンスを行ったうえで、1年に1回程度はプロによるエアコンクリーニングを実施するのがおすすめです。

自分で行うフィルター掃除などの簡単なお手入れだけでは、内部の熱交換器やファン、配管の奥に溜まった汚れを完全に取り除くことは難しいです。汚れを放置するとエアコンにかかる負荷が増し、寿命を縮めてしまう可能性が高まるためプロにお手入れしてもらいましょう。

清潔な状態を保つことで空気の通りがよくなり、エアコンの運転効率が向上します。これにより室内全体がより早く快適な温度になるほか、無駄な電力の消費も減らせるため電気代の節約にもつながる点がメリットです。

賃貸のエアコン故障に関するよくある質問

【まとめ】賃貸のエアコン故障はすぐに対処しよう

賃貸のエアコンは、基本的には大家や管理会社が所有する「設備」として扱われます。エアコンが設備である場合は、物件の一部として提供されているため修理費用は大家や管理会社が負担するのが基本です。

しかし、前入居者の残置物である場合や、入居者の過失で故障した場合などは、入居者自身が支払う必要がある点に注意しましょう。

エアコンの修理までに時間がかかる場合は、条件を満たすと家賃を減額してもらえる可能性があります。明らかな故障でも自分で修理を依頼するのではなく、まずは大家や管理会社に相談して対応方法を確認しましょう。

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